新塘TOD，3.5万/2.8万/2.1万，选谁靠最谱？

今年第一季度，新塘成为了广州楼市最热的板块。

新塘无论供应量还是成交量，都是各个板块中最多的，在成交均价上，在各热门板块中则排在倒数第二位，对比来说很像是洼地。

数据来源：克而瑞广州区域

新塘不仅得到了购房客的认同，更让开发商们前仆后继地来开疆辟土。

去年5月，碧桂园云顶的入市，高配置的产品，冲3破4的价格，完成了新塘产品的一次标志性升级，开启了新塘的“豪宅时代”。

目前，项目均价3.5万/平。

在云顶隔壁，还有一个标杆性新盘去去年年末入市，香江天赋，产品偏向于刚改族，而首期定价2.48万/平起步，目前均价约2.8万/平。

说起来，碧桂园云顶是凤凰城的最新组团，而香江天赋则是翡翠绿洲的最新组团，中间还夹着合生湖山国际，三个大盘组成了新塘铁三角。

当然，我们还得回归到实际成交数据。

从去年5月开始，截止到4月10日，云顶共网签857套；而香江天赋则网签了177套。

来源：网易数据中心

云顶在去年5月开盘，之后还有加推，香江天赋开盘晚，在去年12月底才开盘，推货量暂时还没跟上来，所以网签量低是正常的。

另外，进入2019年以来，云顶只网签了39套，销量大起大落，相信这和隔壁香江天赋的入市有一定关系。

 再加上同区域的招商臻园，同样是豪宅，产品比云顶更优化，紧邻万达广场，配套交通和区域前景均好过云顶，目前售价在3万以下，这让云顶的去货雪上加霜。

去年年中，广州楼市位于高位，下半年下跌，去年买入云顶的人，多数被套牢。

现在看来，冲3破4的高价，新塘还是吃不消。

不过，最让我吃惊的是，合生湖山国际居然能卖得这么火？！

不过呢，合生湖山国际这个盘的售价却低得离谱，前两天我去踩盘时，项目销售表示，即将加推的五期14栋，均价只需要2.1万/平。

那么问题来了，合生湖山国际是不是铁三角中卖得最好的楼盘呢？同个板块就在隔壁，到底是什么因素拉开了这三个盘之间的差距呢？

一、产品

豪宅产品vs改善产品vs屌丝产品

3个盘的区位都差不多，拉开差距的只能是产品和配套了。

碧桂园云顶的装修标准，相信是整个新塘最高的。

三星电子门锁、怡口净水器、科勒水龙头、西门子三件套和欧派厨柜等品牌家电,智能新风系统、智能魔镜、中央空调、三重过滤净水系统······

这些硬装，全都是国际大品牌，还有毫不含糊的智能化布局，看得出来云顶是下了重本。

每户电梯入户、N+1多一房，实用率高达95%；背靠陈家林自然山体、绿化率约44%；环境和格局上的配置明显是往豪宅靠的。

而香江天赋的突出卖点就是咬合性复式，实用率高，建面98平也可以做到四房单位，销售表示赠送面积23平。

98平是全南向单位，私家电梯入户，入户花园面积也不小，另外在交标上也不低，配备了全屋中央空调，智能人脸监控、八重智能化安防社区等设施。

目前2.8万/平的均价，但是使用面积是121平，如果按照使用面积来算单价的话，单价只有2.2万/平左右。

香江的复式户型，在性价比上的确吊打云顶卖3.5万/平的平层单位，尤其是98平的户型，在认筹期间就全都下定了，一房难求。

如果非得要说缺点，一是楼梯太陡了，老人家和小孩上楼不方便；二是二楼的房间面积都很小；三是二楼只有一个卫生间。

合生湖山国际，只要你踏入了这个盘，你就会明白，为什么这里卖这么便宜。

毫不过分地说，这就是一个屌丝盘。

开放式管理、破旧的花园和水池、华丽而老气的售楼部，无不在向你诉说它的年纪。

这里的产品，明显已经落后同行一大截了。110平、120平，做成三房；难得的是，空间看起来和90平的三房差不多大。

在户型设计上，三个卧室分居两侧，一进门是厨房，隔壁则是卫生间，和现在的主流产品实在是太不一样了。

尤其是111平的三房，虽然是南北对流，但由于被隔壁的121平的单位“入侵”了一个边角位置，让这个户型的客厅显得格外逼仄。

而在交标上，就和卸了妆的网红一样，不施粉黛。除了基本的厨房三件套、卫浴配置，地板、乳胶墙，你很难挑到其他亮点。

优点也是有的，两梯三户，楼间距较宽，整个小区面积大。

不过，再怎么说这些优点也很鸡肋，最大的亮点应该是价格便宜，相比云顶和香江天赋来说，这里的首付和月供压力都低得多。

14栋本周六加推的14栋，据说均价2.1万/平，111平三房单位，总价只需要233万，首付只需要70万左右。

甚至还有1字头的特价单位，甚至低于凤凰城和翡翠绿洲的二手房。

二、配套

高配学位和成熟配套vs除了学位其他全靠蹭

学位是云顶另外一个“高配”。

除了有碧桂园凤凰城11大名校资源打底，更有费得斯公学、市二中的进驻。

当然，云顶背靠凤凰城这个超级大盘，配套上是不用愁的。

香江天赋则主打香江中学，这也是私立学校，学费每年2.8万，业主打8折，可能还有其他杂费。

内部还分有一个公立班，据说师资和课程不一样，所以现在还招不满一个班。

在商业配套上，依靠翡翠绿洲社区的商业街，规模还是蛮大的，10万平的克拉汇、星巴克、麦当劳都已经入驻。

合生湖山的杀手锏，应该就是育才学校了。

合生育才学校就位于小区内部，而且是公立系育才教育集团，在2017年引进，业主子女可以优先入读。

但是，在育才的官网上，还没看到合生育才，师资配备到底是怎样，现在还没有保障。

除了学校，合生的其他配套基本就只能靠“蹭”了。

商业配套蹭翡翠绿洲的，楼巴蹭凤凰城和翡翠绿洲的，新的商业要依靠目前正在开发的四期新组团。

三、交通

离地铁站都很远，需要公交楼巴接驳

目前三个楼盘离地铁站都有几公里的距离，需要接驳公交到13号线地铁站，或者依靠项目自身的楼巴。

离新塘TOD就更远了，至少5公里以上的距离。这种远离地铁的大盘，接驳外部的交通设施就显得非常重要。

目前，合生湖山国际旁边有一个公交总站，乘坐463号公交、经过翡翠绿洲，可到达13号线南岗站，如果到珠江新城，用时大概需要1个半钟。

即使是自驾车，从合生出发，走广园快速路，也需要一个半钟，而走京港澳高速，也需要一个钟。

而隔壁的香江天赋，也是差不多的路线和时间。

不同的是，翡翠绿洲自身有楼巴，去到宏发大厦，时间大约1个钟，而且发车较多，早高峰甚至能10分钟一班。

同样，凤凰城目前的楼巴路线也是非常密集的。

另外，在去年，广州首个“空中疾飞胶轮有轨电车”选址在凤凰城，实际上就是新型有轨电车，经过云顶，能到新塘地铁站和周边商圈。

相信会减轻凤凰城内的拥堵情况，也方便业主的出行。

曾有地产大V提出，未来房产品的价值，一半取决于地段，另一半则取决于产品品质。

从新塘铁三角的情况看，地段论也并不是万能的。

未来，随着广州多中心化时代的渐趋渐进，未来，产品品质在未来楼市中权重，会逐步提升，甚至不下于地段。

三个盘对比来说，合生还是刚需盘，实际上并不愁卖！而香江天赋和云顶则是改善盘，大家各取所需，看菜下饭。

一分钱一分货，还是有一定道理的。

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